Bulgaristan mı, Yunanistan mı? Emlak Yatırımı Karşılaştırması
Türkiye'den Balkanlar'a yatırım yaparken en çok karşılaşılan soru bu: Bulgaristan mı, Yunanistan mı? İki ülke de Avrupa Birliği ve Schengen üyesi, ikisi de Türkiye'ye komşu — ama bütçe, vergi, oturum yolu ve yaşam tarzı açısından bambaşka iki tablo sunuyorlar. Aşağıda 2026 itibarıyla ikisini kalem kalem, dürüstçe karşılaştırdık. Tek bir "doğru" cevap yok; doğru cevap sizin hedefinize bağlı.
Kısa özet: hangisi kime uygun?
Çok kabaca: Bulgaristan uygun bütçeli giriş, düşük masraf ve Türkiye'ye karayolu yakınlığı demek; Yunanistan ise deniz, ada, prestij, güçlü turizm/kira getirisi ve AB oturumu için doğrudan "Golden Vize" demek. İkisi de 2026 itibarıyla Schengen Bölgesi içindedir ve Bulgaristan 1 Ocak 2026'da euroya geçmiştir. Detaylar aşağıdaki tabloda.
Büyük karşılaştırma tablosu (2026)
Tüm rakamlar 2026 itibarıyla yaklaşıktır; bölgeye, mülke ve işleme göre değişir. Tabloyu bir başlangıç haritası olarak kullanın, karar öncesi yerel bir avukat ve mali müşavirle teyit edin.
| Kriter | 🇧🇬 Bulgaristan | 🇬🇷 Yunanistan |
|---|---|---|
| Emlak fiyatı (m²) | Genelde düşük: kıyı/küçük şehirlerde ~600–1.200 €/m²; Sofya merkez ~1.500–2.500 €/m² | Daha yüksek: taşra/küçük adalar ~1.200–2.500 €/m²; Atina, Selanik, popüler adalar ~2.500–5.000 €/m² ve üzeri |
| Alım masrafları (tek seferlik) | ~%5–6 (emlakçı komisyonu hariç); devir vergisi ~%2–3, noter, avukat, tapu | ~%7–10; devir vergisi ~%3,09 (+ noter, avukat, emlakçı). Yeni inşaatta 2026 sonuna dek %24 KDV askıda |
| Yıllık vergiler | Yerel emlak vergisi + ayrı çöp vergisi; tipik bir daire için yılda ~birkaç yüz € | ENFIA (birleşik emlak vergisi) konum + değer + alana göre; tipik bir daire için ~birkaç yüz €/yıl |
| "Golden Vize" eşiği (emlak yoluyla oturum) | Emlak yatırımıyla doğrudan oturum programı yoktur. AB vatandaşı olmayanlar oturum için iş kurma, çalışma, aile veya uzun dönem vize yollarını kullanır | Var: emlak yoluyla oturum. 2026'da kademeli eşik: yüksek talepli bölgelerde (Atina, Selanik, Mikonos, Santorini, büyük adalar) 800.000 €; diğer bölgelerde 400.000 €; ticariden konuta dönüştürme veya tarihi bina restorasyonunda 250.000 € (asgari 120 m²) |
| Oturum / vatandaşlık yolu | Oturum genelde iş/çalışma/aile üzerinden; AB üyesi olduğu için uzun vadede AB vatandaşlığına giden yol mevcut ama uzun ve şartlı | Golden Vize 5 yıllık yenilenebilir oturum sağlar (mülkü elde tuttuğunuz sürece). Vatandaşlık ayrı ve uzun bir süreçtir; oturum otomatik vatandaşlık değildir |
| Schengen | Schengen üyesi (1 Ocak 2025'ten beri tam üye); 1 Ocak 2026'dan beri euro kullanır | Uzun süredir Schengen ve euro üyesi. Golden Vize sahibi Schengen içinde serbest seyahat edebilir |
| İklim / coğrafya | Karasal + Karadeniz kıyısı; dört mevsim belirgin, kışlar soğuk, dağ/kayak imkânı (Bansko, Borovets) | Akdeniz iklimi; uzun, sıcak ve güneşli yazlar, ılıman kışlar; binlerce ada ve uzun deniz kıyısı |
| Türkiye'ye yakınlık / ulaşım | Çok yakın: İstanbul–Sofya/Burgaz karayoluyla ulaşılabilir; Kapıkule sınır kapısı. Kısa uçuş + araçla erişim kolay | Yakın: kara sınırı (İpsala/Kastanies) + çok sayıda uçuş; adalar için feribot. Kıyı ve adalara erişim genelde uçak/feribot |
| Yaşam maliyeti | AB içinde en düşük seviyelerden biri; market, dışarıda yemek ve faturalar görece ucuz | Bulgaristan'dan yüksek, Batı Avrupa'dan düşük; turistik ada ve merkezlerde belirgin pahalı |
| Kira getirisi / turizm | Kıyıda yazlık kiralama ve şehir merkezlerinde uzun dönem kira; getiri makul, sezon kısa olabilir | Güçlü turizm; popüler ada ve sahillerde kısa dönem (tatil) kiralama getirisi yüksek olabilir, sezon uzun |
| Dil | Bulgarca (Kiril alfabesi); kıyı ve turistik yerlerde Türkçe/İngilizce yaygın, Türk azınlık nüfusu var | Yunanca (Yunan alfabesi); turistik bölgelerde İngilizce yaygın |
Notlar 2026 itibarıyla yaklaşıktır. Yunanistan Golden Vize eşikleri ve bölge tanımları zaman zaman değişir; başvuru öncesi güncel mevzuatı teyit edin. Bulgaristan'da "Golden Vize" tarzı doğrudan emlak-oturum programı bulunmaz; oturum için iş/çalışma/aile temelli yollar gerekir.
Hedefinize göre öneri
Aşağıdaki öneriler genel eğilimlerdir; nihai karar bütçenize, vergi durumunuza ve yaşam planınıza göre değişir.
- Uygun bütçeli yatırım / ilk Avrupa mülkü → Bulgaristan. Düşük m² fiyatı, düşük alım masrafı ve düşük yıllık vergiyle Avrupa'da mülk sahibi olmanın en ekonomik yolu. Türkiye'ye karayolu yakınlığı da büyük artı.
- Deniz, ada, prestij ve AB oturumu → Yunanistan. Akdeniz kıyısı, güçlü turizm geliri ve emlak yoluyla doğrudan "Golden Vize" arayanlar için. Bütçe daha yüksek olmalı (Golden Vize için bölgeye göre 400.000 € veya 800.000 € eşiği).
- Emeklilik / yaşamak için taşınma → ikisi de mümkün, tercihe bağlı. Sakin, ekonomik ve Türkiye'ye yakın bir yaşam istiyorsanız Bulgaristan (özellikle Karadeniz kıyısı veya Türk nüfusun yoğun olduğu bölgeler) konfor sağlar. Bol güneş, uzun yaz ve deniz/ada yaşamı önceliğinizse Yunanistan daha cazip — ancak yaşam maliyetinin daha yüksek olabileceğini hesaba katın.
- Kısa dönem (tatil) kira getirisi → Yunanistan; uzun dönem istikrarlı kira + düşük giriş maliyeti → Bulgaristan.
Tek "kazanan" yoktur: Bulgaristan maliyet ve yakınlıkta, Yunanistan turizm getirisi ve oturum programında öne çıkar. Bütçenizi ve önceliğinizi netleştirin, tablo gerisini söyler.
🇧🇬 Bulgaristan'da Ev Alma
Belediye devir vergisi, noter harcı, yıllık emlak + çöp vergisi ve adım adım tapu süreci.
Rehberi oku →🇬🇷 Yunanistan'da Ev Alma
Devir vergisi, ENFIA, yeni inşaatta KDV avantajı, Golden Vize eşikleri ve satın alma süreci.
Rehberi oku →Hangisi size uygun, birlikte bakalım
Bütçenizi ve hedefinizi (yatırım, tatil, oturum ya da emeklilik) anlatın; Bulgaristan ve Yunanistan arasında size en uygun seçeneği, örnek mülk ve maliyetlerle birlikte çıkaralım. Bize ulaşın, yanıtlayalım.
Bize yazın →Yasal uyarı: Bu sayfadaki fiyat, oran, vergi ve Golden Vize bilgileri 2026 itibarıyla genel bilgilendirme amaçlıdır; resmi tavsiye veya vergi/hukuk/göçmenlik danışmanlığı değildir. Eşikler, vergi oranları ve mevzuat zaman içinde ve bölgeye göre değişebilir. Karar vermeden önce mutlaka yetkili bir avukat, noter ve mali müşavirden güncel bilgi alın. Balkan Evim buradaki bilgilerin güncelliği veya doğruluğu nedeniyle doğabilecek zararlardan sorumluluk kabul etmez.