Rehberler › 🇬🇷 Yunanistan'da Ev Almak
🇬🇷 Yunanistan'da Yabancı Olarak Ev Satın Alma Rehberi
Türk vatandaşı olarak Yunanistan'da ev almak büyük ölçüde serbesttir; süreç AFM (vergi numarası) alıp Yunan banka hesabı açmak, bir avukatla tapuyu kontrol ettirmek ve noter huzurunda satış sözleşmesini imzalamaktan ibarettir. Aşağıda adım adım, güncel rakamlarla ve Türk alıcılar için kritik olan sınır bölgesi izni uyarısıyla anlatıyoruz.
Türkler için temel kural: serbest, ama sınır bölgesi istisnası var
Yunanistan'da yabancılar, ülkenin büyük çoğunluğunda herhangi bir özel izne ihtiyaç duymadan ev ve arsa satın alabilir. Ancak 1892/1990 sayılı kanun, AB ve EFTA dışı vatandaşlar (Türkler dâhil) için stratejik açıdan hassas sınır ve askeri bölgelerde bir kısıtlama getirir. Bu bölgelerde mülk edinmek için, alımdan önce Yunan Savunma Bakanlığı'ndan özel izin alınması gerekir.
Adım adım satın alma süreci
- AFM (vergi numarası) alın. Yunan Vergi Dairesi'nden (DOY/AADE) alınan AFM, Yunanistan'daki tüm resmî işlemlerin önkoşuludur. Pasaportla şahsen alınabileceği gibi, avukatınıza verilecek bir vekâletname ile uzaktan da çıkarılabilir.
- Yunan banka hesabı açın. Ödemeler genellikle yerel bir banka hesabı üzerinden yapılır; Golden Visa veya parayı yurt dışından getirdiğinizi belgeleme açısından da önemlidir. Tipik istenen belgeler: pasaport, AFM, adres/ikamet belgesi ve gelir/kaynak belgesi.
- Avukat (dikigóros) tutun. Yunanistan'da avukat zorunlu olmasa da şiddetle tavsiye edilir. Avukat tapu kütüğünde ipotek, haciz, borç, mülkiyet ve imar durumunu kontrol eder (due diligence) ve sözleşmeyi sizin lehinize düzenler.
- Ön sözleşme / kapora (varsa). Mülk rezerve edilirken genellikle bir kapora ödenip ön anlaşma yapılır.
- Noter (symvolaiográfos) huzurunda devir. Yunanistan'da her gayrimenkul satışı, geçerli olabilmesi için noter huzurunda yapılmak zorundadır. Noter, satış sözleşmesini (symvólaio) resmî olarak düzenler ve onaylar.
- Devir vergisini ödeyin. Tapu devri öncesinde devir vergisi (FMA) ödenir; makbuz olmadan noter işlemi tamamlanmaz.
- Tapu siciline tescil. Devir, Tapu Sicili (Ktimatológio) ve/veya Mortgage Registry'ye tescil edilir; mülkiyetiniz resmîleşir.
İşlemlerin tamamı, Yunanistan'da bulunmadan da bir avukata verilecek vekâletname ile yürütülebilir.
Alım masrafları ve vergileri (2026 itibarıyla ~)
Mülk bedeline ek olarak ödeyeceğiniz tek seferlik masraflar aşağı yukarı şöyledir. Oranlar genellikle mülkün vergiye esas (objektif) değeri üzerinden hesaplanır:
| Kalem | Yaklaşık tutar (2026 ~) | Açıklama |
|---|---|---|
| Tapu devir vergisi (FMA) | ~%3 + belediye payı ≈ %3,09 | İkinci el konutlarda. Devir vergisinin %3'üne ek %3 belediye ek payı eklenir. |
| Noter ücreti | ~%0,8 – %1,5 | Mülk değerine göre; KDV hariç tutarlardır. |
| Avukat ücreti | ~%1 – %2 | Due diligence ve sözleşme dâhil. |
| Tapu/sicil tescil harcı | ~%0,5 | Ktimatológio / Mortgage Registry tescili. |
| Emlakçı komisyonu | ~%2 + KDV | Alıcıdan alınan tipik komisyon (anlaşmaya göre değişir). |
| Toplam (yaklaşık) | ~%7 – %10 | Mülk bedeline ek toplam alım maliyeti. |
Not: Bazı yeni inşaat (ilk satış) mülklerde devir vergisi yerine KDV (%24'e varan) söz konusu olabilir; bu nedenle çoğu yatırımcı KDV'siz ikinci el mülkleri tercih eder. Sermaye kazancı vergisi (satış kârı vergisi) ise 31 Aralık 2026'ya kadar askıya alınmış durumdadır.
Yıllık emlak vergisi: ENFIA
Mülk sahibi olduktan sonra her yıl ENFIA adlı emlak vergisi ödenir. ENFIA, bir yüzde değil; mülkün resmî değerine, konumuna, büyüklüğüne, yaşına ve kat durumuna göre hesaplanan sabit bir tutardır. Kabaca:
- Binalar: 2026 itibarıyla ~ m² başına 2 € – 16,20 € aralığında (konum ve mülk özelliklerine göre).
- Arsa/arazi: m² başına çok daha düşük (~0,004 € – 9,25 € arası).
- Ayrıca küçük bir belediye vergisi (TAP) genellikle elektrik faturasıyla birlikte tahsil edilir.
Örnek olarak, Atina'da orta ölçekli (80–100 m²) bir daire için ENFIA çoğunlukla yılda birkaç yüz euro düzeyinde kalır; ancak yüksek değerli/lüks mülklerde ek lüks vergisi devreye girebilir.
Tutarlar her yıl güncellenebilir; kesin ENFIA'nız AADE sisteminde mülkünüze özel hesaplanır.
Kimin hangi belge ile geleceği — özet
- Pasaport — kimlik tespiti için zorunlu.
- AFM — vergi numarası (tüm işlemlerin önkoşulu).
- Yunan banka hesabı — ödeme ve fon kaynağı belgelemesi.
- Adres/ikamet belgesi ve gelir belgesi — hesap açılışı için.
- Vekâletname — uzaktan işlem yapacaksanız avukatınız adına.
- Sınır bölgesinde: Savunma Bakanlığı izin başvurusu/onayı.
Daha fazlasına göz atmak isterseniz:
💶 Alım Masrafları & Vergileri
Devir vergisi, noter, avukat, emlakçı ve yıllık ENFIA: cebinizden çıkacak her kalem.
Rehberi oku →🧾 AFM Nasıl Alınır
Yunan vergi numarasını şahsen veya vekâletle alma adımları ve gereken belgeler.
Rehberi oku →⭐ Golden Vize
Gayrimenkul yatırımıyla 5 yıllık oturum ve Schengen: 2026 eşikleri ve şartları.
Rehberi oku →🇬🇷 Yunanistan ilanlarına göz at →
Yunanistan'da ev almayı düşünüyor musunuz?
Hedef bölgeniz sınır kapsamında mı, AFM ve banka hesabını nasıl açarsınız, toplam maliyet ne olur — Türkçe, bağlayıcı olmayan bir ön görüşmede netleştirelim.
Bize yazın →Yasal uyarı: Bu sayfa yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali veya vergisel danışmanlık değildir ve bağlayıcı değildir. Vergi oranları, harçlar, ENFIA tutarları ve sınır bölgesi tanımları zaman içinde değişebilir. Karar vermeden önce yetkili bir Yunan avukatından/danışmanından ve resmî kaynaklardan (AADE, ilgili Tapu Sicili, Savunma Bakanlığı) güncel bilgiyi doğrulayın. Balkan Evim içeriğin güncelliği veya eksiksizliği için sorumluluk kabul etmez.