Bulgaristan & Yunanistan Emlak Alım Masrafları ve Vergileri
Bir Balkan ülkesinde ev alırken ilan fiyatı buzdağının görünen kısmıdır. Devir vergisi, noter, avukat, emlakçı komisyonu ve tapu harcı gibi ek masraflar, üstüne her yıl ödenecek emlak ve çöp vergileri vardır. Aşağıda Bulgaristan ile Yunanistan'ı 2026 itibarıyla kalem kalem karşılaştırdık.
Alırken: tek seferlik masraflar
Her iki ülkede de evi satın alırken ilan fiyatına ek olarak vergiler ve hizmet ücretleri çıkar. Bulgaristan'da toplam ek-maliyet genelde alış fiyatının ~%5–6'sı (emlakçı komisyonu hariç) düzeyindedir; Yunanistan'da ise vergi, noter, avukat ve tapu kalemleriyle birlikte ~%7–10 aralığına çıkabilir. Rakamlar 2026 itibarıyla yaklaşıktır ve bölgeye/işleme göre değişir.
| Kalem | 🇧🇬 Bulgaristan | 🇬🇷 Yunanistan |
|---|---|---|
| Devir / tapu (alım) vergisi | ~%2–3 (belediyeye göre; Sofya/Varna/Burgaz ~%3) | ~%3,09 (devir vergisi %3 + belediye payı) |
| Noter harcı | ~%0,1–1,5 (üst sınır ~3.000 €) + %20 KDV | ~%1–1,5 + KDV |
| Avukat ücreti | ~%0,5–1,5 + %20 KDV (önerilir) | ~%1 + %24 KDV |
| Emlakçı komisyonu | ~%2,5–3,6 + %20 KDV | ~%2 + %24 KDV |
| Tapu tescil harcı | ~%0,1 (Mülkiyet Sicili) | ~%0,5–0,8 |
| Yeni inşaatta KDV | İkinci el satışta KDV yok; doğrudan müteahhitten yeni daire ticari işlemse %20 KDV gündeme gelebilir | 2026 sonuna kadar yeni konutta %24 KDV askıya alındı — bu daireler KDV yerine yalnızca ~%3,09 devir vergisine tabi (Kanun 5246/2025) |
| Tahmini toplam ek-maliyet | ~%5–6 (komisyon hariç) / ~%8–10 (komisyon dâhil) | ~%7–10 |
Tüm oranlar 2026 itibarıyla yaklaşıktır. KDV oranı Yunanistan'da %24, Bulgaristan'da %20'dir ve hizmet ücretlerinin üzerine eklenir. Bulgaristan'da devir/noter vergileri çoğunlukla resmi vergi değeri ile satış fiyatından yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Sahip olurken: yıllık vergiler
Ev sizin olduktan sonra da her yıl tekrarlanan vergiler vardır. Yunanistan'da bunun adı ENFIA (Birleşik Gayrimenkul Mülkiyet Vergisi); mülkün konumuna, büyüklüğüne ve değerine göre hesaplanır ve genelde yıl içinde taksitlerle ödenir. Bulgaristan'da ise yerel emlak vergisi ile ayrı bir çöp (atık) vergisi belediye tarafından tahsil edilir.
| Yıllık kalem | 🇧🇬 Bulgaristan | 🇬🇷 Yunanistan |
|---|---|---|
| Yıllık emlak vergisi | Yerel emlak vergisi: vergi değerinin ~%0,01–0,45'i (tipik daire ~50–200 €/yıl) | ENFIA: konum + değer + alana göre; küçük/orta bir daire için tipik olarak ~birkaç yüz €/yıl |
| Çöp / atık vergisi | Ayrı çöp vergisi: ~100–400 €/yıl (belediyeye göre) | Belediye ücretleri elektrik faturasına yansıtılır (ENFIA'dan ayrı) |
| Kim öder? | Yerli–yabancı ayrımı yok; mülk sahibi öder | Yabancılar da yerlilerle aynı vergilere tabidir |
Örnek: 150.000 € bir daire için ek-maliyet tahmini
Aşağıdaki kaba tahminler 2026 itibarıyla yaklaşıktır; gerçek tutar bölgeye, müteahhide, resmi vergi değerine ve emlakçı/avukat anlaşmanıza göre değişir.
| Kalem (150.000 € daire) | 🇧🇬 Bulgaristan (~) | 🇬🇷 Yunanistan (~) |
|---|---|---|
| Devir / tapu (alım) vergisi | ~3.000–4.500 € | ~4.635 € |
| Noter + tescil harcı | ~1.000–2.500 € | ~2.000–3.500 € |
| Avukat (KDV dâhil) | ~1.000–2.000 € | ~1.860 € |
| Emlakçı komisyonu (KDV dâhil) | ~4.500–6.500 € | ~3.720 € |
| Toplam ek-maliyet (yaklaşık) | ~9.500–15.000 € | ~12.000–14.000 € |
Yeni inşaat bir daireyi 2026 sonuna kadar Yunanistan'da alırsanız %24 KDV yerine yalnızca ~%3,09 devir vergisi ödersiniz; bu, on binlerce euroluk fark anlamına gelebilir. Tutarları kesinleştirmeden önce mutlaka yerel bir avukat ve noterle teyit edin.
🇬🇷 Yunanistan'da Ev Alma
Devir vergisi, ENFIA, yeni inşaatta KDV avantajı ve adım adım satın alma süreci.
Rehberi oku →🇧🇬 Bulgaristan'da Ev Alma
Belediye devir vergisi, noter harcı, yıllık emlak + çöp vergisi ve tapu süreci.
Rehberi oku →Masrafları net görmek ister misiniz?
İlgilendiğiniz ev için Bulgaristan ya da Yunanistan'da ödeyeceğiniz tüm vergi ve ücretleri, örnek bir hesapla birlikte çıkaralım. Bize ulaşın, yanıtlayalım.
Bize yazın →Yasal uyarı: Bu sayfadaki oranlar, tutarlar ve vergi bilgileri 2026 itibarıyla genel bilgilendirme amaçlıdır; resmi tavsiye veya vergi/hukuk danışmanlığı değildir. Vergi oranları, KDV uygulamaları ve harçlar zaman içinde ve bölgeye göre değişebilir. Karar vermeden önce mutlaka yetkili bir avukat, noter ve mali müşavirden güncel bilgi alın. Balkan Evim buradaki bilgilerin güncelliği veya doğruluğu nedeniyle doğabilecek zararlardan sorumluluk kabul etmez.