🇧🇬 Bulgaristan'da Yabancı Olarak Ev Satın Alma Rehberi (2026)
Bulgaristan, Türk alıcılar için coğrafi yakınlığı, AB üyeliği ve 2025'ten beri tam Schengen üyeliği sayesinde giderek daha cazip bir pazar. Bu rehberde yabancı olarak daire mi yoksa arsalı ev mi alabileceğinizi, alım sürecini, vergileri ve güncel masrafları adım adım anlatıyoruz.
Daire mi, arsalı ev mi? Yabancılar için temel kural
Bulgaristan mevzuatı, mülkün türüne göre net bir ayrım yapar. AB veya AEA vatandaşı olmayan gerçek kişiler için durum 2026 itibarıyla şöyledir:
| Mülk türü | Yabancı birey (Türk) kendi adına alabilir mi? | Çözüm |
|---|---|---|
| Apartman dairesi (arsa payı yok) | ✅ Evet, serbestçe | Doğrudan adınıza |
| Bina / iş yeri (arsa payı yok) | ✅ Evet | Doğrudan adınıza |
| Bahçeli müstakil ev + arsa | ⚠️ Hayır (arsa kısıtlı) | EOOD şirketi kurarak |
| İmarlı parsel / arazi | ❌ Hayır | EOOD şirketi kurarak |
| Tarım arazisi / orman | ❌ Hayır (5 yıl ikametten sonra mümkün olabilir) | EOOD şirketi kurarak |
Önemli ayrıntı: Çok katlı binalardaki dairelerde mülkiyet "binadaki bağımsız bölüm" olarak değerlendirilir; arsanın kendisini değil, kullanım hakkını içerir. Bu yüzden yabancılar daireleri sorunsuz alabilir.
EOOD şirketi: arsalı ev için pratik yol
Arsa payı olan bir mülk (örneğin bahçeli ev, villa, parsel) almak istiyorsanız en yaygın çözüm, Bulgaristan'da tek ortaklı bir limited şirket — EOOD kurmaktır. Şirket Bulgar tüzel kişiliği sayıldığı için her tür mülkü kısıtlamasız alabilir; siz de şirketin %100 hissesine sahip olursunuz.
- Asgari sermaye: Sembolik düzeyde (2 BGN / ~1 €).
- Vatandaşlık/ikamet şartı yok: Her milletten kişi EOOD kurabilir.
- Mülkiyet: Tapu şirket adına olur; siz hisseler üzerinden sahip olursunuz.
- Yükümlülük: Şirketin yıllık muhasebe beyanı ve kurumlar vergisi (%10) takibi gerekir; bu nedenle bir muhasebeci ile çalışmak şarttır.
Sadece daire alacaksanız EOOD kurmanıza gerek yoktur — bu yapı yalnızca arsa/toprak içeren mülkler için gereklidir.
Adım adım satın alma süreci
- Mülk seçimi ve fiyat anlaşması: Mülkü belirleyin, küçük bir rezervasyon depozitosu (genellikle 1.000–2.000 €) ile mülkü ayırtın.
- Hukuki inceleme (due diligence): Tapu durumu, ipotek/haciz, imar ve borç kontrolü. Mutlaka bağımsız bir avukatla çalışın.
- Ön sözleşme (predvaritelen dogovor): Tarafların yükümlülüklerini belirleyen sözleşme; genellikle satış bedelinin %10'u kaparo olarak ödenir.
- BULSTAT numarası: Bulgar kimlik numarası olmayan yabancı alıcıların noter senedinden sonra (7 iş günü içinde) BULSTAT siciline kaydı zorunludur. Bu, vergi beyanları için gerekli kimlik numarasını sağlar.
- Noter senedi (notarialen akt): Bakiye ödemesi sırasında noter huzurunda imzalanır; mülkiyet bu anda devrolur.
- Tapu siciline tescil: Senet, Tapu Sicil Dairesi'nde (Registry Agency / Mülkiyet Sicili) tescil edilir.
- Vergi beyanı: Mülk, edinmeden sonra belediyeye beyan edilir; yıllık emlak ve çöp vergisi tahakkuku başlar.
2026 notu: 15 Ocak 2026'dan itibaren noter senedi kopyaları yalnızca yasal dayanakla alınabiliyor; bu, mülk sahiplerinin verilerini korumaya yönelik bir güvenlik düzenlemesidir.
Alım masrafları ve vergiler (2026 itibarıyla ~)
Aşağıdaki oranlar belediyeye ve mülk değerine göre değişir. Toplam kapanış masrafları, alıcı emlakçı komisyonu hariç genellikle mülk bedelinin %5–6'sı civarındadır.
| Kalem | Yaklaşık tutar (2026) | Açıklama |
|---|---|---|
| Yerel devir vergisi (belediye) | ~%2–3 | Belediyeye göre değişir; büyük şehirlerde (Sofya, Plovdiv, Varna, Burgas) genelde %3'e kadar. |
| Noter harcı (notarialen akt) | ~%0,1–1,5 + %20 KDV | Kademeli tarife; üst sınır ~3.000 €. Çoğu konutta 300–800 € arası. |
| Tapu sicili tescil harcı | ~%0,1 | Mülkiyet sicili tescil ücreti. |
| Avukat / hukuki danışmanlık | ~%0,5–1 | İsteğe bağlı ama şiddetle önerilir. |
| Emlakçı komisyonu (alıcı) | ~%2,5–3,6 + KDV | Varsa; toplam maliyeti %8–10'a çıkarabilir. |
Yıllık tekrar eden vergiler
| Vergi | Yaklaşık tutar (2026) | Açıklama |
|---|---|---|
| Yıllık emlak vergisi | Vergi değerinin ~%0,01–0,45'i | Tipik bir dairede yıllık ~50–200 €. |
| Çöp vergisi (taksa smet) | ~100–400 €/yıl | Belediyeye ve mülkün konumuna göre değişir. |
Vergi matrahı, piyasa değeri değil belediyenin belirlediği "vergi değeri" üzerinden hesaplanır; bu genellikle piyasa fiyatından düşüktür.
Schengen ve euro: 2026 tablosu
Bulgaristan 2025'ten beri tam Schengen üyesidir; bu, kara sınırlarında da pasaport kontrolünün kalkması ve mülkünüze ulaşımın kolaylaşması demektir. Ülke ayrıca euro'ya geçiş sürecinde ilerlemektedir; bu da fiyatların ve işlemlerin orta vadede euro bazlı netleşmesini sağlayabilir. Yine de mülk almak tek başına oturum izni vermez — oturum/Golden Visa için ayrı koşullar geçerlidir.
💶 Alım Masrafları & Vergileri
Devir vergisi, noter harcı, yıllık emlak ve çöp vergisi — tüm maliyetleri tek tek inceleyin.
Rehberi oku →⚖️ Bulgaristan mı, Yunanistan mı?
İki ülkeyi vergi, fiyat, oturum ve yaşam açısından karşılaştırın; size uygun olanı seçin.
Rehberi oku →⭐ Bulgaristan Golden Vize
Yatırımla daimi oturum yolu — ev almakla oturum arasındaki kritik farkı öğrenin.
Rehberi oku →Bulgaristan'da ev alımında yanınızdayız
Daire mi yoksa arsalı ev mi almak istediğinize, EOOD kurulumuna ve süreç boyunca atılacak adımlara dair sorularınız için bize yazın; size uygun mülkleri ve güvenilir yerel danışmanları yönlendirelim.
Bize yazın →Yasal uyarı: Bu sayfa yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, mali veya vergi danışmanlığı yerine geçmez. Vergi oranları, harçlar ve mevzuat belediyeye göre ve zamanla değişebilir; verilen rakamlar 2026 itibarıyla yaklaşık değerlerdir. İşlem yapmadan önce mutlaka bağımsız bir Bulgar avukat ve muhasebeci ile teyit alın. Balkan Evim burada yer alan bilgilerin güncelliği veya doğruluğundan kaynaklanan kayıplardan sorumluluk kabul etmez.